关于贯彻落实住房和城乡建设部等部门要求加强和改进住宅物业管理工作的通知

建房〔2021〕1号

各市住房和城乡建设局，合肥、淮南、阜阳市住房保障和房产管理局（房屋管理局）,亳州市住房发展中心，宿州市房产管理服务中心，各市城市管理局（城管执法局），各市市委政法委、市文明办、发展改革委、公安局、民政局、财政局、人力资源和社会保障局、应急局、市场监管局、银保监分局：

为贯彻落实住房和城乡建设部等部门印发的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号），破解物业管理难题，进一步提升全省物业服务能力和水平，提出如下工作要求，请各地一并贯彻执行。

一、坚持和加强党对物业管理工作的领导

1.以党建引领提升物业管理水平。深入推行“四位一体”物业管理协调运行机制，推广在街道（乡镇）设立物业管理办公室，在社区居委会下设环境和物业管理委员会，构建街道（乡镇）、社区党组织领导下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业联动协作、共商事务的“四位一体”物业管理协调运行机制，打造“红色物业”。发挥街道（乡镇）、社区党组织在物业服务管理工作中指导监督作用，督促业主、业委会和物业服务企业全面履职尽责。业委会暂未成立的，鼓励由街道（乡镇）、社区居（村）委会、社区服务机构、建设单位、业主代表等，组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，依法代行相应职责。

2.健全对业主委员会履职监督机制。各地物业主管部门要加强对街道（乡镇）、社区物业管理人员业务指导培训，积极支持街道（乡镇）、社区党组织加强对业主大会筹备、业主委员会选举和换届改选的组织领导，以及把好业主委员会委员人选的推荐关、审核关。推动符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会委员，提高业主委员会中党员比例。明确业主委员会人选条件，建立业主委员会委员履职负面清单；出现负面清单情形的，由街道（乡镇）责令其暂停履行职责，并提请业主大会定期会议或临时会议决定是否终止其委员资格，并公告全体业主。

3.推动城市管理进社区。结合地方实际，加强城市管理与街道社区网格化管理、社区大共治等基层治理体系对接，合理配置社区执法力量，明确管理和执法事项、压实工作责任。进一步推进城管执法向小区延伸，加强执法衔接，规范行使相对集中行政处罚权，依法查处住宅小区内乱搭乱建、毁绿种菜、违规装修、任意弃置垃圾、侵占公共空间等违法违规行为。优化完善问题受理处置机制，充分运用信息化手段，依托智慧城管平台、12319（12345）热线、城管服务APP等，畅通民意反馈渠道。承担市政公用监管职能的部门，要指导督促供水、排水、燃气、热力等专业运营和服务企业，落实物业服务区域内相关责任。

4. 建立物业矛盾纠纷分类分级处置机制。建立省、市、县（市、区）、街道（乡镇）、社区五级物业管理投诉受理机制和物业服务纠纷快速处理调解体系。省有关部门要加紧制定并完善物业管理政策法规。市、县（市、区）要按照《安徽省多元化解纠纷促进条例》规定，构建人民调解、行政调解、司法调解及仲裁、诉讼相互衔接的物业服务纠纷调解工作模式。街道（乡镇）、社区要依托物业管理联席会议制度，协调解决业主委员会履职、物业服务等矛盾纠纷，引导群众依法理性表达利益诉求。

二、不断规范物业服务市场

5.严格执行项目招投标制度。完善物业管理招标投标制度，加强新建商品房等物业项目前期物业服务的招标投标监管，推进通过公开招标选聘物业服务企业。探索结合物业服务企业信用管理，将企业信用状况纳入招标评审条件。加强评标专家管理培训，提高评标工作专业化水平。鼓励业主、业委会采用公开招投标方式选择物业服务企业，多个规模较小、距离适当、服务标准相似的住宅小区可以“打捆”招标。

6.强化物业服务事中事后监管。推进物业服务行业信用体系建设，完善全省物业服务企业信用信息管理平台，推进行业数据共享。强化动态跟踪监管，依法公布企业诚信信息和不良信用记录。健全守信联合激励和失信联合惩戒制度，促进优胜劣汰。

7.加强物业服务收费管理。物业服务收费标准应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，主要通过市场竞争形成，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。普通住宅小区前期物业服务收费实行政府指导价管理，由市、县人民政府根据当地实际情况制定收费标准并定期公布。物业管理主管部门要公布物业服务清单，明确物业服务内容和标准。建立业主和物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式的协商调价机制，发挥第三方评估机构在价格调整中的积极作用。物业管理、市场监管等部门要加大对群众反映强烈、“质价不符”的物业项目的监管力度，依法查处价格违法行为。

8.推动物业服务质量评价。颁布《物业服务第三方评价标准》，开展政府引导和有关方面自主选择相结合的物业服务履约质量评价，推动物业服务企业提高服务质量。指导业主委员会向全体业主报告本小区物业服务企业的履约质量评价结果，并在物业管理区域内公告。鼓励将物业服务履约质量评价结果作为选聘物业服务企业的重要因素和合同履约的考核依据。倾听群众评价，致力问效于民，结合全省群众安全感调查，运用线上问卷、第三方测评、实地走访等方式，及时了解人民群众对物业管理的新评价、新需求、新建议。

9.扩大物业服务范围。结合全面推进城镇老旧小区改造，鼓励街道（乡镇）、社区引进服务优质、规模较大的物业企业承接改造后老旧小区的物业服务。可将探索建立将老旧小区改造中拓展的停车位、经营用房、广告点位等出租收益，用于补充物业服务费或弥补维修资金不足。鼓励物业服务企业履行社会责任，在承接新建商品房小区物业管理的同时承接老旧小区物业服务。各地要建立健全老旧住宅小区物业服务竞争机制，对服务质量好的物业服务企业给予适当政策支持，给予信用加分。

10.提升物业服务应急处置能力。物业服务企业应按照约定和有关规定，加强物业管理区域共用设施设备、房屋共用部位等安全防范，加大对小区内房屋装修施工现场的日常巡查和检查力度，依法及时制止禁止性行为；制止无效的，及时报告有关行政主管部门。有关部门、街道（乡镇）及社区要与物业服务企业建立公共事件应急联动机制，强化社区风险防范应对，指导物业服务企业按照合同约定履行应急预案编修和演练、人防、物防、技防设施配备维护保养，相应的应急物资储备、应急队伍建设、安全隐患排查、值班体系建设等职责，加强物业员工应急处理专业知识和专业能力的培训，提升物业服务企业应急处置能力。

三、规范物业管理行为

11.推进智慧物业管理服务平台建设。各市物业管理行政主管部门积极推动搭建覆盖全市物业管理服务平台，并与城市运行管理服务平台对接，推进物业管理智能化、信息化。探索通过物业管理平台建立业主电子表决系统，切实解决业主大会会议召开、维修资金使用、公共收益管理等群体决策难问题。支持物业服务企业建设平台，提升物业智慧管理服务水平。

12.推进服务事项公开。城市管理、物业管理、公安、市场监管、环保等部门应建立违法行为投诉登记制度，并在住宅小区显著位置公布联系方式，依法处理物业管理违法行为。

强化业主委员会信息公开。定期公布小区公共收益、经费开支、维修资金使用等事项。推进物业服务事项公开。各市物业管理主管部门在住宅小区内推广实施标准化公开公示栏，依照《安徽省物业管理条例》规定，督促物业服务企业公布包括物业服务内容和收费标准，以及公共水电费收费、电梯运行电费、经营所得收益（物业共用部位、共用设施设备）等信息，公示频次和时间应符合规定和约定。

13.优化物业专项维修资金管理。进一步优化归集、使用业务流程，畅通归集、使用渠道，积极利用电子投票等现代技术，提高维修资金归集、使用效率。简化应急维修使用资金申请材料，减少中间环节，及时拨付首期款项开展维修抢险工作。各市应切实加强维修资金监管，建立或升级物业专项维修资金业务管理信息系统，实行对县（市、区）统一管理，提升监管效能。完善会计核算制度，加强审计监督，确保资金安全。

14.打造优秀物业服务项目。开展星级物业创建活动，突出典型示范带动作用，按照“五好”标准（组织建设好、党员队伍好、服务质量好、运营管理好、社会形象好），开展“红色物业”争创活动，评选红色物业示范企业或项目，充分发挥星级评定的激励作用和星级标准的导向作用，调动物业服务企业争“星”晋位的积极性，力争到2023年底前分级培育一批示范物业服务企业，打造出一批有较大影响的“红色物业”品牌。

四、加强对物业服务业扶持

15.将物业服务业纳入现代服务业发展范畴。支持物业企业利用现代科技和服务现场等资源，大力拓展家政、养老、生活服务、电子商务、教育培训等服务，强化针对性、个性化的增值服务，增加社会服务供给，加快形成完备的现代物业服务业产业体系。鼓励利用服务业领域相关专项资金，支持物业企业的品牌建设、人才培养、标准化和信息化建设等项目。

16.加快培养物业服务业人才。支持和鼓励高等学校、职业院校加强物业服务业相关学科专业建设，培育一批复合型人才。深化产教融合，鼓励高等学校、职业院校和物业企业合作创新物业服务人才培养模式。支持物业企业、培训机构开展物业企业在职人员职业技能培训，支持行业企业组织开展职业技能竞赛。将符合条件的员工按规定纳入住房保障范围。开展物业服务人员职业技能等级认定，组织开展“全省最美物业人”评选，增强从业人员荣誉和归属感。

17.加强工作考核。将住宅小区物业管理融入基层社会治理体系工作，纳入全省平安建设工作考核。将物业管理纳入文明城市创建工作考核。

安徽省住房和城乡建设厅      中共安徽省委政法委员会

安徽省精神文明建设指导委员会办公室

安徽省发展和改革委员会          安徽省公安厅

安徽省民政厅               安徽省财政厅

安徽省人力资源和社会保障厅         安徽省应急厅

安徽省市场监管局             安徽银保监局

2021年2月26日   

(此件公开发布)