《宣城市住宅小区物业管理条例》解读

（2019年4月19日宣城市第四届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过2019年5月24日安徽省第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议批准）

一、制定背景

随着物业服务行业的发展，依法规范管理已成为行业共识。2013年5月，我市出台了《宣城市市区物业管理办法》，物业管理工作得到了有效规范。随着我市城市建设步伐的加快和住宅小区数量的持续增长，物业管理规模和物业服务企业数量也迅速增加，物业管理领域的新问题、新矛盾开始显现，为回应群众关切和提升城市治理水平，制定一部适合宣城实际的住宅小区物业管理条例十分必要。

二、工作目标

为了规范住宅小区物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造良好的生活环境。

三、制定过程

《宣城市住宅小区物业管理条例》立法工作于2018年3月启动。立法过程中，严格按照立法程序，坚持科学立法、民主立法、依法立法，坚持问题导向，强化调查研究，在综合各方意见的基础上，形成了《宣城市住宅小区物业管理条例（草案）》。《条例（草案）》经市四届人大常委会第十一次会议、第十二次会议审议后，于2019年4月19日在市四届人大常委会第十六次会议上表决通过，5月24日经安徽省第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议批准。

三、创新举措

这次《条例》的制定，主要依据和参照了《物权法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《建设工程质量管理条例》、最高人民法院司法解释、部委规章、各地市《条例》等相关法律、法规、规章的规定，内容丰富，涉及面广。《条例》共七章六十三条。

（一）关于总则

主要规定了四个方面的内容：

1.明确了物业管理活动应遵循的原则

物业管理是住宅商品化的产物，与人民群众的生活密切相关，为此，《条例》根据物业管理的基本要求，突出了业主自治和依法监管的特点，确立了物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。(《条例》第三条)

2.明确了县级以上人民政府、建设行政主管部门、房地产行政主管部门的管理职责

加强物业管理监督，是各级政府及其相关部门的职责，明确监督管理的主体，有利于各级政府及其相关部门根据事权贯彻实施法规。《条例》主要规范了三个层次：

首先，规定了市、县（市区、）级人民政府的属地管理职责。《条例》规定：市、县（市、区）人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立健全物业管理协调机制，协调处理物业管理工作中的重大问题。鼓励将物业管理工作纳入政府目标管理绩效考核。(《条例》第四条)

其次，规定了物业管理行政主管部门的管理职责。条例明确规定市人民政府物业管理行政主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作(《条例》第五、六条)。物业管理行政主管部门应当建立物业服务质量考评制度加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行动态监管。(《条例》第五十四条)

第三，规定了相关部门的监督管理职责。一是规定市、县（市、区）人民政府的其他有关部门应当按照各自职责，做好相关监督管理工作(《条例》第七条第一款)。二是规定建设、公安、司法、民政、应急管理、环保、规划、城市管理、人防、价格、市场监管、经济信息化等行政部门应当加强公共秩序、治安消防、市容卫生、房屋使用等的监督管理，依法处理违法行为。(《条例》第七条第二至十二款)

3.明确了街道办事处、乡镇人民政府，居民委员会、村民委员会在物业管理活动中的职责(管理重心下移)

业主大会是业主维护共同利益的自治组织，《条例》规定：乡镇人民政府、街道办事处在县级人民政府物业管理行政主管部门指导下，具体负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作。居民委员会、村民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。(《条例》第八条)

4.明确了行业协会的作用

目前，行政主管部门的监管有限，要做好这项工作，必须充分发挥行业协会的作用，通过加强行业自律来提高物业服务水平和质量。为此，《条例》规定：鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定自律管理制度、纪律惩戒规则以及行业调解机制，规范物业服务企业经营行为，促进依法诚信经营，推动行业健康有序发展。(《条例》第九条)

(二)关于业主、业主大会及业主委员会

业主大会、业主委员会的规范运行，是业主自治的根本体现。因此，本条例在这方面作出了详细、具体的规定。主要规定了五个方面的内容：

1.规定了业主、业主大会和业主委员会的权利和义务

针对实践中存在着业主自治能力不强，业主成立业主大会、选举业主委员会还有不少困难，业主大会和业主委员会难以有效开展工作等问题。《条例》对业主、业主大会和业主委员会的权利、义务作了详细、具体的规定(《条例》第十一条至第二十五条)。为保证业主能够有效地行使权力，依据《物权法》和有关司法解释，《条例》还对业主身份的确认(《条例》第十条)、业主委员会禁止性行为作出了具体规定(《条例》第十八条)。

2.规定了推进建立业主委员会主任离任审计制度

市、县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门，可以将审计结果作为小区物业管理活动监督管理工作的重要参考依据。(《条例》第二十四条)

3.规定了可撤销业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规规定的决定。

条例规定：业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门或者乡镇人民政府、街道办事处书面提出撤销申请。

县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处应当在接到申请之日起十五个工作日内将审查结果书面告知申请人；业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，应当责令其限期改正或者撤销其决定并通告全体业主。(《条例》第二十五条)

1. 规定了可以开设业主共有资金基本账户。

条例规定：业主大会在取得统一社会信用代码后，可以到银行开设业主共有资金基本账户，也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户，并建立业主共有资金财务管理制度，保证资金安全。共有资金主要包括共有物业收益及其他合法收入。(《条例》第十六条)

5.明确了实行物业管理联席会议制度。

为协调解决业主委员会未依法履行职责，未依法换届；物业服务企业未依法退出和办理交接手续，物业服务过程中发生的重大矛盾纠纷等需要协调解决的相关事项。要求建立物业管理联席会议制度(《条例》第二十七条)。

(三)关于前期物业管理

前期物业管理是根据国家关于房地产开发与物业管理相分离的原则作出的制度规定。鉴于实践中物业使用产生的一些纠纷往往与建设单位的遗留问题交织在一起，因此，本条例对前期物业的规定，在内容方面作了延伸。主要规定了六个方面的内容：

1.进一步明确了物业服务用房的配置要求。

要求设立物业服务大厅，一般在地面一层设置，并配备无障碍设施等；物业服务用房应当进行简单装修；因规划调整导致总建筑面积发生变动的，应当对物业服务用房的配置作相应调整。(《条例》第二十八条)

2.进一步明确业主大会成立前，物业管理共用部位、共用设施设备的使用、经营方案的组织制定主体。

业主大会成立前，物业管理共用部位、共用设施设备的使用、经营方案由开展物业服务的单位组织制定。(《条例》第二十九条)

3.进一步规范前期物业服务招投标管理。

建设单位应当通过招投标的方式选聘前期物业服务企业，并按照规定将招标文件等材料报物业项目所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门备案。(《条例》第三十条)

4.进一步明确开办费的使用和所有权。

建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备、客户服务设备等物业服务固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。

物业服务企业应当向小区业主公示开办费购买的资产，并在退出物业管理项目时向业主委员会或者另聘的物业服务企业移交。(《条例》第三十一条)

5.进一步明确加强前期物业承接查验工作。

前期物业承接时，物业服务企业应当与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

在物业承接查验过程中和办理承接手续时，物业服务企业和建设单位可以邀请业主代表、县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门和乡镇人民政府、街道办事处参加，并接受其监督。县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处接到邀请后，应当派员参加。

建设单位在商品房交付之前，应当将承接查验结果等相关资料报送县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门。(《条例》第三十二条)

6.进一步明确前期物业管理期间，物业服务企业退出后，新物业服务企业进入前的管理责任。

前期物业管理期间，物业服务企业退出的，新物业服务企业进入前，由建设单位承担相应管理责任。建设单位已经注销或者无法承担相应管理责任且尚未成立业主大会的，物业服务企业退出物业管理区域三个月前应当书面告知业主及物业所在地乡镇人民政府、街道办事处。乡镇人民政府、街道办事处应当在物业服务企业退出前，依法组织业主决定管理模式。(《条例》第三十三条)

(四)关于物业服务

规范物业服务企业和物业人员的服务行为，并加强对其监督，以着力提高物业服务水平。条例从以下六个方面作了规定：

1.进一步明确了物业服务企业的禁止行为。

物业服务企业应当严格遵守法律、法规的规定和物业服务合同的约定，提供相应的服务。条例规定了物业服务企业的禁止行为，如擅自改变物业服务用房或者共用部位、场地以及共用设施设备的用途；擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营；物业服务合同终止时，拒不退出或者不按照规定交接查验或者移交有关财物、资料；违反物业服务合同约定降低物业服务标准或者减少服务项目；等行为(《条例》第三十五条)。

2.实行物业服务项目责任制。

实际管理过程中，物业管理项目负责人经常变更，导致小区物业管理混乱。条例规定实行物业服务项目责任制，物业服务企业应当按照投标文件或者物业服务合同约定指派项目负责人，项目负责人不得随意更换。更换项目负责人的，应当征求业主委员会的意见，并在物业管理区域内显著位置公示(《条例》第三十六条)。

3.进一步明确公示制度。

物业服务企业应当在物业管理区域内主要出入口等显著位置公示相关信息，如物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等(《条例》第三十七条)。

1. 明确了物业服务费承担主体。

业主应当按照合同约定交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳物业服务费。

业主欠交物业服务费的，物业服务企业、业主委员会可以通过催交等形式，督促其交纳。逾期不交纳的，物业服务企业可以依约定申请仲裁、依法提起诉讼(《条例》第三十八条)。

5.进一步明确物业服务企业办理交接的具体义务。

实际管理过程中，物业服务企业变更，办理交接时，很多相关资料遗失，给后期管理造成严重影响。条例规定被解聘或者不再续签合同的物业服务企业，应当与业主委员会，或者在业主委员会的监督确认下与新选聘的物业服务企业履行交接义务。交接双方应当对物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料给予核查、确认(《条例》第四十条)。

6.进一步明确安全防范应急制度。

要求物业服务企业应当遵守安全生产的有关规定，制定物业管理区域内安全防范应急预案，并报县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门备案；发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按规定向有关行政管理部门报告，协助做好相关工作。(《条例》第四十一条)

(五)关于物业使用维护

物业的使用与维护，是物业管理的重要方面，《条例》从我市实际出发，主要规定了以下七个方面的内容：

1.进一步明确装饰装修管理三方责任。

明确装修人、装饰装修企业以及物业服务企业的权利和义务，且明确装饰装修过程中禁止行为，不得侵占公共空间，不得损害共用部位和共用设施设备，物业服务企业对装饰装修活动进行巡查，以规范装饰装修管理(《条例》第四十三条)。

2.进一步明确因阻挠维修、更新而造成业主损失的赔偿责任。

实际物业管理中，经常出现业主阻挠物业共用部位、共用设施设备维修、更新的现象，《条例》规定因阻挠维修、更新造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当依法负责修复或者赔偿；因物业维修、更新造成相邻业主、物业使用人财产损失的，责任人应当依法负责赔偿(《条例》第四十四条)。

3.进一步加强停车管理。

明确了物业管理区域内的机动车车位、车库、人防工程的收费和使用；尚未出售的车位、车库，建设单位不得只售不租。物业管理区域内停放车辆，不得占用消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。(《条例》第四十五、四十六条)。

4.进一步明确专业经营设施设备及相关管线的管理。

新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、通信等专业经营设施设备及相关管线，建设项目竣工验收完成备案起三个月内，建设单位应当依法将专业经营设施设备及相关管线移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。老旧小区改造后移交(《条例》第四十七条)。

5.进一步明确物业保修期内建设单位的保修首要责任。

建设单位应当按照国家规定的物业保修范围和保修期限，承担保修责任。建设单位应当建立健全物业保修服务制度，办理咨询、投诉、协调等服务事项，并建立物业保修档案。

建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，业主、业主委员会、物业服务企业可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门责令改正，处十万元以上二十万元以下罚款，并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。(《条例》第四十八、四十九、六十条)。

6.进一步提高物业专项维修资金的使用效率。

条例规定在老旧小区和电梯更新改造中，业主大会可以采取在管理规约和业主大会议事规则中约定委托表决、异议表决等方式使用物业专项维修资金，通过业主自治，简化表决程序，提高专项维修资金使用效率。

同时对于属于应急维修情形，需要使用物业专项维修资金的，由业主委员会、相关业主提出应急处置方案，或者物业服务企业提出建议，经业主委员会、相关业主同意，并报物业专项维修资金代管或者监管部门审核后，直接申请使用(《条例》第五十条至五十三条)。

1. 明确实施对物业服务企业的动态监管。

通过建立物业服务质量考评、第三方评估、信用信息管理、投诉和举报等机制，加强对物业服务企业的动态监管。(《条例》第五十四、五十五条)。

(六)关于法律责任

法律责任主要规定了三个方面的内容：

一是援引了国务院《物业管理条例》的规定，建设单位未按照要求配置物业服务用房的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处二十万元以上五十万元以下罚款。对物业服务企业违反本条例第三十五条第一项、第二项、第三项规定，由物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处五万元以上二十万元以下罚款。(《条例》第五十六、五十七条);

二是对物业服务企业不按照规定公示公共收益分配和使用情况、各项物业费用的收费分摊支出明细、客服及项目负责人联系方式等行为，由物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一千元以上五千元以下罚款。(《条例》第五十八条);

三是对建设单位只售不租车位、不履行保修义务的行为，设定了法律责任(《条例》第五十九、六十条)。

(七)关于附则 

本条例自2019年10月1日起施行(《条例》第六十三条)。制定背景为了规范住宅小区物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造良好的生活环境为了规范住宅小区物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造良好的生活环境为了规范住宅小区物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造良好的生活环境

五、下一步工作

一要在党建引领上发力，着力完善小区管理机制。坚持以城市基层党建引领社会治理创新，推动管理体制一体化、业委会建设规范化、部门执法联动化，强化综合治理，确保领导有力、形成合力。二要在源头治理上发力，着力提高小区建设品质。从规划和建设源头入手，新建小区抓提标、建成小区抓验收、老旧小区抓改造，为小区管理打好基础。三要在集中攻坚上发力，着力开展专项整治行动。针对当前小区管理中的突出问题，扎实开展物业服务费清缴、小区机动车停放及违法违规建设专项整治，一把尺子量到底，确保专项整治行动取得实效。四要在规范优质上发力，着力提升物业服务质量。物业服务企业要切实增强服务意识、质量意识，对照标准抓好问题整改，以真情服务赢得支持，以过硬质量树好口碑。相关部门要强化考评，严格落实奖惩措施，通过招大引强、市场竞争，引进和培育一批优质物业服务企业，不断提升市区物业服务质量水平。