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索引号: 003244967/201806-00511 组配分类: 部门文件
发布机构: 宣城市住房和城乡建设局 主题分类: 城乡建设、环境保护
名称: 《宣城市住宅物业管理条例》 起草说明 文号:
发布日期: 2018-06-20
《宣城市住宅物业管理条例》 起草说明
发布时间:2018-06-20 00:00 来源:市政府办公室 浏览次数: 字体:[ ]

一、关于第一章总则

1、为进一步落实物业管理属地责任,加强考核调度,条例第三条明确市、县(市、区)人民政府应当加强对物业管理工作的领导,将物业管理工作纳入政府工作目标考核;将物业管理工作纳入民生工作;将物业管理工作纳入街道办事处(乡镇人民政府)工作范畴和社区治理体系。

2、为加强党的领导,推进建立“四位一体”的物业管理体系,条例第五条明确社区(村)党组织按照党的章程领导本地区的工作和基层社会治理,指导和监督业主大会、业主委员会、社区(村)物业管理委员会、物业服务企业依法依规开展物业管理活动。

二、关于第二章业主大会、业主委员会和社区(村)物业管理委员会

1、进一步理顺业主大会、业主委员会的关系,条例第七条明确业主大会为决策者,业主委员会为执行者。

2、明确首次业主大会召开筹备经费标准,条例第八条明确筹备经费由建设单位承担,按不低于每套十元的标准将会议筹备经费交至街道办事处(乡镇人民政府),由业主大会会议筹备组使用。

3、规范业主大会会议,条例第十一条明确召开业主大会会议,业主委员会应在会议召开七日前将会议议题报至社区(村)党组织审查批准。社区居(村)民委员会应当派员指导监督。业主委员会不按规定组织召开业主大会会议的,由街道办事处(乡镇人民政府)或社区居(村)民委员会责令限期召开;逾期仍未召开的,由社区(村)物业管理委员会组织召开。

4、加强社区(村)党组织对业委会的领导,条例第十二条提出鼓励和支持符合条件的社区党委委员或社区党员干部通过规定程序兼任业主委员会主任。

5、规范业主委员会会议,条例第十三条提出召开业主委员会会议,应当同时书面告知社区居(村)民委员会,社区居(村)民委员会应当派员指导监督。

6、规范业主委员会行为,条例第十四条明确业主委员会不得有阻挠业主大会行使职权、拒绝执行业主大会决议等不利于物业管理活动等禁止行为。

7、针对业主委员会不履职的,一是条例第十八条明确由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开业主大会会议,重新选举产生业主委员会。二是针对不具备成立业主大会条件、保障房小区等特殊情形,第三十一条明确由社区(村)物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责。

三、关于第三章业主共有物业及共有资金管理

1、借鉴浙江等地好的经验与做法,条例第二十四条明确建设单位应当在物业管理区域内无偿提供业委会办公用房、物业管理用房。业委会办公用房与物业管理用房分开配置,以避免利益纠纷,强化相互监督。同时,综合考虑电梯更换及共用物业维修等费用,提出按等同物业管理办公用房面积的标准,在物业管理区域商业用房内配建物业管理经营用房,产权属业主共有。同时,条例第二十六条对业主共有物业使用经营权、经营收益权进行了规定。

2、针对当前业主共有资金有被挪用的现象,本条例进一步明确了业主共有资金管理,一是第二十七条明确业主共有资金主要包括:实行酬金制或业主自治收缴的物业服务费、共有物业收益等费用。二是第二十八五条明确财务制度,业主大会在取得统一社会信用代码后,到银行开设业主共有资金基本账户。业主大会应当建立业主共有资金财务管理制度,保障资金安全。社区(村)党组织应当实施账户监管。同时,条例第二十九条、第三十条、第三十一条分别对共有资金支出、财务年度公示、审计等事项进行了规定,接受业主监督。

四、关于第四章前期物业管理

1、加强前期物业招标管理,一是条例第三十二条明确建设单位应当采用公开招标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。住宅物业总建筑面积低于五万平方米、住宅与非住宅混合物业总建筑面积低于三万平方米的住宅物业,经物业所在地辖区物业管理行政主管部门批准,可以采用邀请招标或协议方式选聘物业服务企业。二是创新做法,引进新理念,经物业所在地辖区物业管理行政主管部门批准,建设单位可直接选聘全国物业服务百强企业承接物业管理。三是第三十三条明确建设单位应当将前期物业服务招标文件经辖区物业管理行政主管部门审查、备案后,方可开展招标活动。

2、明确前期物业开办费,依据上位法,由建设单位承担前期物业管理开办费,用于配置物业管理办公用品等资产,条例第三十四条明确并细化标准:物业总建筑面积在十万平方米及以下的,开办费按每平方米不少于一元标准执行,十万平方米以上的,超出部分按每平方米不少于零点五元标准执行。

3、明确前期物业承接查验要求及责任,条例第三十六条明确在物业交付使用三十日前,物业服务企业与建设单位应当共同组织承接查验。查验合格的,签订物业承接查验协议。对物业项目存在严重安全隐患和重大工程缺陷等影响物业正常使用的,物业服务企业应当拒绝承接该项目。物业服务企业擅自承接的,物业服务企业应当负责处理并承担法律责任。

五、关于第五章物业服务

 1、加强物业服务企业选聘管理,一是条例第三十八条明确应当采用招标方式选聘物业服务企业。招标方式按照前期物业招标规定程序执行。招标文件经审查、备案后,方可开展招标活动。符合规定的,业主大会可以决定采用邀请招标或协议方式选聘物业服务企业,但物业服务标准不得降低,不得低于前期物业服务标准。鼓励和提倡续聘承担国家级、省级、市级规范化物业管理项目或第三方测评业主满意度达百分之八十及以上的物业服务企业。可直接选聘全国物业服务百强企业承接物业管理。

2、加强物业服务企业交接管理,条例第四十条规定原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理查验交接工作。未办理查验交接手续的,原物业服务企业不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

3、建立物业服务履约保证金制度,条例第四十一条明确了交纳标准。物业管理区域物业总建筑面积二十万平方米及以下的,执行每平方米不低于一元标准,总建筑面积超过二十万平方米的,超过部分按每平方米不低于零点五元标准交纳,五十万元封顶。

4、加强物业服务项目负责人管理,条例第四十三条规定每个项目负责人在不超过3个物业管理区域且物业总建筑面积不超过二十五万平方米的项目任职,或只能在一个二十五万平方米以上的物业服务项目任职。更换项目负责人的,应当及时告知业主并公示,且不得低于原招投标规定要求。

5、针对物业收费难问题,条例第四十五条明确了计入个人信用信息档案、公布个人相关信息、不得办理转移登记等处罚措施。

6、针对应急物业服务质量低下问题,条例第四十六条明确应急物业服务内容、标准和收费参照原物业服务合同执行。

六、关于第六章物业使用维护

1、针对违法建设、违规装修、高空抛物、违规停车等问题,条例第四十七条明确了相应物业使用禁止行为及处置措施。

2、针对停车难问题,一是条例第四十九条明确开发建设单位不得故意囤积车库(位),不向业主出售、出租。不得对车库(位)只售不租。住宅物业规划用于停放汽车的车位、车库数量少于本物业管理区域房屋套数时,每套业主最多只能购买、受赠、租赁一个车库(位);多于本物业管理区域房屋套数时,应当首先满足本物业管理区域内业主的需要,且不得向本区域以外出售或以租代售。二是第五十条、第五十一条、第五十二条分别对停车管理、停车收费、防空地下室停车管理进行了规定。并明确建设单位不得将依法配建的防空地下室停车位出售或附赠。防空地下室停车位可由维护管理单位租赁给业主使用,租赁期不得超过三年。本条例施行前已出租给业主的,其车位租赁期满后,应当向全体业主开放。

3、针对当前专业经营设施设备移交、维护等问题,条例第五十三条明确建设项目竣工验收完成备案起三个月内,建设单位应当将物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营设施设备移交给专营单位管理养护,专营单位应当接收并承担维修、更新、养护责任,确保安全运转和正常使用。

4、建立物业保修金制度,与专项维修资金进行无缝对接。条例第五十四条明确按照小区公建配套设施建筑安装合同总造价百分之一的标准,在建设项目预售重点监管资金中单列物业保修金,交存期限为五年,作为物业保修期内道路、绿化、监控、安全技防、市政管网、消防设施等物业维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。

5、针对专项维修资金一次性收缴难、使用程序繁杂等问题,一是条例第五十五条规定建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前,将首期物业专项维修资金按栋一次性交存至专项维修资金专户,并在物业交付使用前向业主收回。未按规定交存首期维修资金的,建设单位不得将物业交付业主,不动产登记机构不得办理不动产首次登记或转移登记。二是明确使用申请主体,第五十八条规定由业主、业主委员会或社区(村)物业管理委员会、社区居(村)民委员会其中之一提出申请,进一步明晰责任,将物业服务企业与专项维修资金申请脱钩,减少物业管理矛盾。三是第五十九、第六十条分别从异议表决、应急使用等方面对使用程序进行优化,提高资金使用效率。

七、关于第七章监督管理

1、明确部门职责,条例第六十一条、第六十二条、第六十三条、第六十四条、第六十五条分别对市主管部门职责、县市区主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会、县级及以上相关部门职责及“执法进小区”进行了明确。

2、加强信用管理,条例第六十六条明确由市物业管理行政主管部门应当建立覆盖全市物业管理活动的信用信息系统。辖区物业管理行政主管部门应当建立物业管理信用档案。

3、为加强物业管理活动评估,做到公平、公正、公开,条例第六十七条明确本市建立物业服务第三方评估制度,开展物业管理评估考核、物业项目承接查验等活动,并纳入信用管理。

八、关于第八章法律责任

为相应罚则。条例第六十九条、第七十条、第七十一条、第七十二条、第七十三条分别对违反本条例规定的建设单位、物业服务企业、业委会或社区物业管理委员会、业主或者物业使用人、第三方评估机构明确处罚措施。

九、关于第九章附则

明确非住宅物业的管理或业主委托其他管理人管理物业的,参照本条例执行。

 

本条例同宪法、法律、行政法规和本省的地方性法规不相抵触,提请会议审议。