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索引号: 003244967/201808-00131 组配分类: 部门文件
发布机构: 宣城市住房和城乡建设局 主题分类: 城乡建设、环境保护
名称: 《宣城市住宅小区物业管理条例(征求 意见稿)》征求意见采纳情况说明 文号:
发布日期: 2018-08-13
《宣城市住宅小区物业管理条例(征求 意见稿)》征求意见采纳情况说明
发布时间:2018-08-13 00:00 来源:市政府办公室 浏览次数: 字体:[ ]
  1. 第4条第3款,“主管”改为“物业管理行政”。予以采纳,并统一全文表述。
  2. 第8条第2款“依法选举”应具体化。因建设部《业主大会和业主委员会指导规则》已有详细规定,未予采纳。
  3. 第9条,“物业管理委员会”,后面条文无对应。予以采纳,在后文中予以增加。
  4. 第11条第2款,“每年不少于一次”,不现实,召开有难度。予以采纳,删除该表述。第11条第3款,“监督”改为“指导”。此处的监督是监督表决情况,履行的是监票人的职责,而非对业主大会行使管理权,不属于干涉私权,未予以采纳。
  5. 第12条第2款,在“鼓励和支持”后加“本物业管理区域中”,并增加“业主委员会名单应当公示”。因业主肯定在本物业管理区域内,无需增加,对业委会名单公示予以采纳。
  6. 第15条,应规定不交物业费的业主不能选进业委会的内容,业委会委员应主动交纳物业费;缺少对应的法律责任。《安徽省物业管理条例》对业委会成员条件、义务及违规处理已有规定,未予以采纳。“(三)侵占业主共有物业财产和公共收益”改为“(三)侵占业主共有部分和公共收益”。予以部分采纳,修改为“侵占业主共用部位、共用设施设备和公共收益”。
  7. 第16条第2款,应规定“产生不良影响”的情形。应列举的情形本身就已经产生不良影响了,不需要再表述。未予采纳。“公安、城市管理等相关部门”是否为合法的组织者?该款组织者系乡镇、街道办事处,非公安、城管,但鉴于进一步完善需要,在“组织”前增加“依法”二字。
  8. 第18条,公安派出所参与物业管理委员会不妥。理由一是没有相关依据;二是存在非警务活动嫌疑;三是公安民警不得在社会组织中兼职;四是如委员会与业主产生矛盾,作为物业管理委员会的代表方处理与业主矛盾的不妥。经研究,本法规即可授权行使;公安机关从事社会管理工作本就是工作职责,不属于非警务活动;物管会属于临时性机构,不属于社会组织;物管会以业主代表为主体,且公安人员作为物管会一员参与社会管理,与接警处理社会纠纷是两回事,不存在根本矛盾。
  9. 第20条第2款,“符合业主大会成立条件的”应当具体化。建设部《业主大会和业主委员会指导规则》和《安徽省物业管理条例》已有规定,未予采纳。
  10. 第21条第1项,“面积”改为“建筑面积”,予以采纳。第2项,“简单装修”,谁装修?尤其是老旧小区。予以采纳,修改为“物业服务用房应当具备供水、供电、采光、通风等正常使用功能”。第3项,“本条规定比例”,本条没有规定具体比例,如因规划调整导致面积减少呢,因如何处理?因此,建议改为:因依法调整规划,地上建筑面积发生变动的,应当对物业服务用房的配置作相应调整。予以采纳。
  11. 第23条第1款,“业主大会”改为“业主委员会”, 目前发改委文件赋码给业主大会,且业委会仅是业主大会的执行机构,未予采纳。同时建议将该条款进行简化,可表述为“业主委员会应根据有关规定建立财务管理制度”,予以采纳。第2款“接受业主监督”改为“接收业主查询、咨询、投诉和监督”,因监督本身包含了相关内容,未予采纳。删除第2款第4项中“的”,予以采纳。
  12. 第24条第2款,“可以”改为“应当”。未采纳,因本条是“推进”,非强制执行。
  13. 第25条第2款,“在一个物业管理区域内,住宅物业建筑面积五万平方米以下、非住宅物业建筑面积二万平方米以下”,前面两个条件是否是同时具备,还是选择关系?采纳,在住宅和非住宅见加“且”。“但总建筑物面积超过五万平方米的,应当”,本条的鼓励与第27条第四款中的鼓励两种表述不一致。是鼓励还是应当?应当是否有法律依据?该条是应当,与第27条不一样,本条是前期物业,27条是后期,属于业主自治;本条是省条规定的漏洞,予以补全,属地方立法创设。
  14. 第26条第1款,“开办费”的标准不明。国条、省条均为明确,实践中也无法明确,因此,只能原则规定开办费的使用用途。
  15. 第27条第1款,在“办理工商登记”前加“并”,予以采纳。第4款,“鼓励业主通过物业管理招投标平台选聘物业服务企业”,本条的鼓励与第25条第2款中的应当两种表述不一致。是鼓励还是应当?“业主”,是业主,还是业主委员会、物业管理委员会?部分采纳,修改为“物业服务企业实行基本目录库制度。鼓励业主大会或物业管理委员会通过招投标或协议的方式从基本目录库中选聘物业服务企业”。
  16. 第28条第1款,建议增加“业主管理委员会”,改为“被解聘的物业服务企业或者不再续签合同的物业服务企业,应当与业主委员会、业主管理委员会,或者在业主委员会、业主管理委员会的监督确认下与新选聘的物业服务企业履行交接义务。”予以采纳。

第2款,核查的内容应增加“物业基础资料和运行资料”;“备案”是否属于乡镇人民政府、街道办事处备案权力清单事项?予以采纳,增加“相关资料”的表述,将备案改为“书面告知”。“电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的,原物业服务企业应当修复或者承担相应责任”,是否应当区分过错责任?如无过错是否也应承担责任?考虑到实际操作中如先区分责任再修复,可能导致业主长时间不能使用的情况,因此仍要求原物业先修复,至于责任分担,可下来再追究。

  1. 第29条第1款,“用以兑现其依法依约退出住宅项目并移交物业管理相关资料及设施设备承诺的保证金”,此处“住宅项目”不包括商业用房项目?大多数物业服务都是住宅、商业混合在一起,同意签订合同,难以区分;“并移交物业管理相关资料及设施设备承诺的保证金”,兑现承诺是口头语,建议改为书面语;予以采纳,修改为“物业服务履约保证金,是指业主大会、物业管理委员会与其依法选聘的物业服务企业在物业服务合同中约定,由物业服务企业支付的、保证其履行合同义务的资金”。第2款,“物业管理行政主管部门负责本行政区域内履约保证金的保管、建账、拨付、补缴、退还等监督管理工作。”,是否与权力清单相吻合?修改为“履约保证金管理实行集中管理、专款专用的原则。物业服务合同可以约定将保证金委托物业管理行政主管部门或者第三方机构代管”。
  2. 第30条第1项,“和”改为“或”,采纳,改为“或者”。物业服务企业的禁止性行为中建议增加如下条款:不按物业服务合同约定、或者不按物业管理规定标准提供物业管理与服务的,因第5项已有规定,未采纳。侵占、挪用属于业主享有权力的共有资金,该行为涉嫌犯罪,受刑法调整,地方性法规不宜规定,未采纳。“(四)物业服务合同终止时,拒不退出或者不按照规定移交有关财物、资料”改为“(四)物业服务合同终止时,拒不退出或者不按照规定进行承接查验和移交的”,修改为“物业服务合同终止时,拒不退出或者不按照规定交接查验或者移交有关财物、资料”。
  3. 第31条第1款,“其管理的小区数不得超过三个”中的“其”改为“但该项目经理同时”,修改为“但同时管理的小区数不得超过三个”。第2款,“应当在物业管理区域内显著位置公示”,是否仅仅是公示即可?应当需要取得业主委员会、或物业管理委员会的同意;报物业主管部门备案。更换项目经理属物业服务企业自主经营行为,未采纳。
  4. 第32条“业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复,并根据业主要求提供合同、账务、票据等资料查询。”改为“业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复,并根据社区居委会和业委会要求提供合同、账务、票据等资料查询。”修改为“业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复并提供相关资料查询。”建议增加:物业管理、服务用房的实际使用情况;因租赁、出借等使用物业物业服务区域内的场地、设施、设备、停车位、外立面等获得的使用费、赞助费、广告费等各项收入情况。上述增加目的是取之于业主、用之于业主。一是非经业主大会同意不得改变用途;二是即使有收益,第三项已有规定,未予采纳。
  5. 第35条第2款,“业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续”后,建议增加:物业服务企业应当根据规定对装饰装修方案进行必要的审查。修改为“业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续,物业服务企业应当将禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人,业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。”
  6. 第36条第1款,“物业管理区域内规划用于停放机动车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”,是否应当确定权属后才能如此处理?该条是物权法的表述,未采纳。
  7. 第37条,更改为市机动车停车场管理办法内的条款,即授权物业企业管理更合理。因人防办提出反对意见,未予采纳。“出租的,租赁期限不得超过三年”,不是任何情况下都可以出租,且租赁费也未必归属建设单位,建议改为:“依法出租的”或“符合租赁条件的”。该表述系省条表述,未采纳。
  8. 第39条第1款,“代收代交”,统一规定由建设单位代收代缴是否有上位法依据?是否允许由业主自行缴纳?如业主同意委托建设单位代缴的,从其约定?地方性法规可以设定;该条设定的目的为确保物业维修资金的及时到位,维护业主权力。

第1款中“代收代交”改为“代缴代收”,“房屋产权”改为“国有建设用地使用权及房屋所有权”。采纳。第2款,“房产主管部门”改为“物业管理主管部门”,“财政部门”改为“价格主管部门”。采纳,修改为“具体标准由物业管理行政主管部门根据当地实际和房屋结构类型确定,报经市、县(市)政府批准”。

  1. 第41条,如系建设单位缴纳的,如何处理没有规定。故应当区分建设单位、业主委员会两种情形作出规定。建设单位是代缴代收物业维修资金,实际缴纳的仍是业主,因此未予采纳。
  2. 第45条第2项,应请注意与第25条、27条的对比,未采纳,该条与25和27条不冲突。第3项,缺少谓语,采纳,增加“负责”二字。
  3. 第46条第3项,表述不完整,意思不明。根据前文修改情况予以删除。第4项,改为“调解物业管理、服务纠纷”,采纳,修改为“调解物业服务纠纷”。
  4. 第47条第1项,“建筑装饰装修、供水、排水等监督检查”划到城管。改为“建设行政主管部门负责新建住宅交付使用备案,监督、督促建设单位履行建筑工程质量保修责任”;第2项,“规划行政主管部门负责物业服务用房规划和验收,负责对违法建筑的认定”中“的”,改为“予以”或“作出”;第3项,改为“城市管理行政主管部门负责对违法建设、无照经营、乱设摊点、占用和损坏绿地,擅自伐、移、修剪树木,焚烧树叶、垃圾或者其他废弃物等行为监督检查”;该条部门职责中均没有注明查处、处理职责,是否有必要增加,如统一增加“并依法处理”。第3项,“无照经营”删除。第4项,改为“价格行政主管部门负责物业服务收费的监督管理工作”。第5项,建议删除“消防、监控安防、养犬、车辆停放等开展监督检查,并协助开展房屋租赁监督管理工作”。第9项,“饮食”改为“餐饮”。采纳,因第四条已有规定,按照法定职责执行即可,删除第47条。
  5. 第50条第2款,“对于十名以上业主联名、业主委员会、居(村)民委员会或者物业服务企业投诉、举报的违法违规行为”,建议在“业主委员会”后增加“物业管理委员会”。予以采纳。
  6. 第53条,“未首先满足业主停车需要”,表述不当。根据第36条第4款的规定,属于禁止性规定,故建议改为:“违反规定将车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人的”,采纳,修改为“将车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人的”。“第四款”改为“第三款”。第2款,“违反本条例第条”中的“条”删除。均予以采纳。

此外,根据市政协调研中提出的意见和建议,以及为了响应群众关切,解决物业管理实践中存在的问题,增强草案的可操作性,对草案的内容做了较大幅度的调整,如增加了21条赋予业主对业主大会、业委会、物管会决定的投诉权;增加了低收入困难家庭物业费政府补贴机制的设定34条;增加了物业服务企业退出物业项目时,业主大会仍未选聘到新物业服务企业的情况下社区的应急代管机制35条;物业出租时业主告知业委会、物管企业的义务38条;物业维修、更新时,相邻业主、物业使用人应当予以配合的义务39条;业经营设施设备及相关管线的建设、移交、维护管养的义务主体确定42条;删除“物业保修金”的设置,改为与省条保持一致43条;增加了物业维修主体设定和责任划分的内容43条;增加了物管部门建立物业专项维修资金记录和查询系统,并提供免费查询服务的义务46条;增加了物业维修资金使用条件48条。