| 网友 | *** | 浏览量 | 2637 | 问题类型 | 建议 | 信件状态 | 已办结 |
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| 标题 | 棚户区改造补偿建议 | ||||||
| 信件内容 |
建议：
最近听到一些拆迁居民对拆迁补偿不满意的言论，个人对拆迁补偿提出一些意见。
拆迁补偿首先要考虑拆赔比，城市更新的关键是拆迁补偿，拆迁补偿的核心是拆赔比。拆赔比是指拆掉原居民1平方米的房产，要赔回原居民同类型物业多大面积，拆迁面积与赔回的面积之比，即为拆赔比。
最先关于拆迁补偿，国家的提法是适当补偿，拆迁补偿的基础是基于等价交换，同等地段的房子一般情况下旧房价格是低于新房的，这时的拆赔比一般小于1。后来，国家的提法是合理补偿，并提出补偿不能降低原业主的生活水准，且应以原地安置为主，这时，拆赔比升到了1:1。国家对拆迁补偿的提法是公平补偿，并提出原居民应适当分享土地增值收益，这时的拆赔比决定于开发商和原居民的博弈，就深圳的旧住宅区来说，拆赔比从1:1，到1:1.1，到1:1.2，目前最高的已经出现了1:1.5，甚至1:1.6。
首先，拆赔比受现状容积率的影响，现状容积率越低，说明将来的土地增值收益越高，拆配比也应越高。其次，拆赔比受规划容积率的影响，规划容积率越高，说明开发后的物业品质越低，拆赔比也应适当提高。还有，作为实施主体的开发商实力和信誉越低，说明更新改造的过程风险就越大，拆配比就应该适当提高，还有，拆赔比和区位、土地尚可使用年限（旧住宅区）、开发商与原业主的博弈（决定了土地增值收益在开发商和原业主之间的分配比例）等等许多因素有关。
其次可以棚户区改造可以考虑以套内面积换套内面积，现在商品房不仅容积率极低，而且公摊面积也非常大，很多新建小区的公摊面积都在20%或者更多，这也是棚户区改造居民不满的一个主要原因。套内面积换套内面积也在其他省市的一些地方得到了实践，不仅提高了居民的生活质量和满意度，也加快了房屋征收进度。
希望两点意见可以作为棚户区拆迁补偿的建议，希望可以作为领导参考。
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| 来信时间 | 2018-09-03 16:04:22 | ||||||
| 回复时间 | 2018-09-04 08:40:16 | ||||||
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| 回复部门 | 市征管办 | ||||||
| 回复内容 |
建议的问题，回复如下： 网友您好！ |
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